Суббота, 2017-Июл-22, 01:36
Мы рады приветствовать Вас, Гость | RSS
Главная » Статьи » НАШИ СТАТЬИ

©Экспериментальные подходы в малоэтажном строительстве

Стройкомплекс плюс 04_2006 года Стройкомплекс плюс 04_2006 года

ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЕ ПОДХОДЫ В МАЛОЭТАЖНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Авторы: Соперников Владимир Евгеньевич, гендиректор ООО "МАТУР",
Соперникова Марина Викторовна, архитектор
тел: 8(343)3471861, 8(922)2017254

 

В жизни всё подчинено некой системе и развитие общественных процессов происходит скачкообразно. С этой точки зрения рассмотрим развитие индивидуального малоэтажного строительства в уральском регионе. За последние 25 лет можно отметить несколько таких волн.

Первая волна (начало 70-80-х годов прошлого столетия) это бум в садовом строительстве- 6 соток земли плюс ограничения в строительстве: по площади домика в 25 метров из подручных материалов, с коньком-6,5 метров, "самострой", на баньку запрет и т.д. Эта волна предопределила следующее- русский человек по натуре "самоделкин", воспитанный на сказках о трёх поросятах с непременной предпочтительностью Наф-Нафу, а потому следующая -вторая-волна (80-90 годы) началась в близлежащих к Екатеринбургу сельских посёлках, где как грибы после дождя вырастали 3-4-х этажные бунгало из кирпича со стенами метровой толщины. Сразу возникали проблемы - разница менталитетов с местным населением, отсюда невосприятие "новых русских"- как инородное тело в их социуме, и далее повышенный интерес к их недвижимости, выражающийся от элементарной пакости к тотальным грабежам. В силу чего на рынке до сих пор львиную долю предложений составляют бунгала этой волны.

Третья волна возникла на рубеже 90-95 годов-появились компактные новообразования, построенные по той же "кирпичной схеме" меньшей площади и этажности (около 400 м2), но уже сгруппированные-если на новых местах, то в посёлки (Широкая речка, Малый Исток и др.), если в старой инфраструктуре, то частным порядком в отдельные улицы или районы (Прохладный, Горный щит и др.). Однако, проблемы остались те же-повышенный интерес к чужой собственности со стороны местных жителей и как следствие встала проблема охраны.

С 1995 по 2003 года возникает четвёртая волна эталонных посёлков (Палникс, Карасьеозёрск и т.д.).Здесь уже вырисовывается какой-то социум, проглядываются архитектурные изыски, новые технологии в строительстве, новые материалы, ну и соответствующие цены для бриллиантовых поселений. Но и здесь возникает масса проблем не только связанных с пресловутой охраной, но главное социальных-отсутствие школ, больниц, рабочих мест и проч. Причём, если охрана решается возведением пятиметрового железобетонного забора, то остальные-только посредствам Мегаполиса и,по сути появилась новая разновидность челночных посёлков. В этой ситуации выиграли посёлки, находящиеся в минимальной удалённости от Мегаполиса.

С 2003 года по сегодняшний день идёт пятая волна строительства комплексных, самодостаточных поселений нового типа. К ним можно отнести Александровский (Атомстройкомплекс), Итальянскую деревню (Мэрия) и т.д. Здесь уже появляется социум, точки приложения труда, развитая инфраструктура. Правда, подходы к таким поселениям носят явно пиарный оттенок. Если только вдуматься-канадская, итальянская, американская и прочие деревни-суть в технологии: из каких панелей будет сделана стена. Кстати, именно канадско-итальянские деревни привнесли на российский рынок недвижимости понятие таунхаусы (сблокированное 2-3-х уровнивое жильё с минимальным земельным наделом в 1-2 сотки). Однако, таунхаусы на Уральской земле пока не прижились в силу специфики нашего русского менталитета, непонятности юридического статуса и отсутствия востребованных проектов (с площадью 120-180 м2).

21 век ознаменовался появлением очередной-шестой- волны в малоэтажном строительстве. Это родовые поселения с принципиально разными подходами :

а) по Мегре В.Н.,формируются посёлки по 100 человек с непонятной организацией, где каждому жителю выдаётся по гектару.В городе Екатеринбурге 6 таких объединений подобного толка, как правило студенты и бабули, объединённые неплохими организаторами, стремящиеся построить родовое счастье без рубля в кармане, не понимая что такое экономика в принципе. Как итог, появилось несколько новообразований (Курган, Половинка, Трёка), но способны ли они жить полнокровной жизнью покажет время.

б) Родовые поместья полного профиля (как у Юсуповых, Шереметьевых, Орловых)-это удел состоятельных людей. По аналогии с Москвой скупаются участки от 1 до 500 га в радиусе 50-100 км от Екатеринбурга,где возводятся родовые имения полного профиля с охотничьими угодьями, озёрами, парками, дворцами и т.д. Видимо,это направление тоже имеет право на жизнь, поскольку в финансовом плане там всё ясно.

в) самодостаточные, устойчивые, родовые поселения, как система родовых гнёзд, завязанных мощной инфраструктурой, некое муниципальное образование с уклоном на технопарк-где основной продукт инновационные технологии, связанные с информатикой, инновационным бизнесом в области "умных" технологий. По сути,это национальный социальный проект при отработке которого можно "клонировать" аналогичные посёлки на Российских просторах ( родовое поселение "Уральская слобода", автор-разработчик ООО "МАТУР").
То что в индивидуальном домостроении наметился некий бум-это отмечают риэлторы на рынке недвижимости.Разбогатевший средний класс предпочитает элитной квартире в центре города собственный коттедж в экологически чистом районе, подальше от мегаполиса. Судя по статистическим данным у Екатеринбурга и области есть значительный резерв роста (в Кургане и Челябинске темпы роста индивидуального жилья в 2-3 раза выше).

Частично эти материалы уже публиковались в журналах "Стройкомплекс плюс" №11(23) 2005 год и №12(24)-01 2006 год.

Следует немного сказать и о технологиях строительства.
Урал богат природными ресурсами. Дерево, цемент, металл, камень, кирпич - вся строительная палитра. Применяя дерево в качестве стенового материала необходимо понимать следующее-по температурным характеристикам на Урале, чтобы не иметь значительных теплопотерь стена должна быть ~ 400 мм. В этом плане предпочтение можно отдать каркасно-заливным конструкциям, либо утеплению типа "сэндвич". Можно дёшево построить дом и очень дорого его эксплуатировать.

Цемент - тоже универсальный строительный материал, но имеет большую глубину промерзания. Предпочтение на стороне нового пористого материала на основе цемента, глины (пароизол с весом 400-500 кг/м3), прекрасно подходящего для малоэтажного строительства и позволяет сделать последнее поточным.

Кирпич, как материал, отошёл сегодня на второй план и используется, в основном, для архитектурных украшений - входных групп, фронтонов, обрамлений оконных пролётов, каминов и т.д.

Металл-широко используется при каркасном исполнении дома (периодичка-в монолитных конструкциях, профиль как усилитель каркаса здания и др.).

Полистирол-новый материал полистиролбетон, который используется при строительстве "домов-термосов" со съёмной опалубкой и без, всевозможные блоки со вкладками из полистирола -твин блоки, бризолит, русская стена и т.д. Материал безусловно теплоёмкий (10-15 см) и решана проблема сбережения тепла в коттедже, но до какой степени он влияет на организм человека не изучено,да и при пожаре выделения полистирола явно не пойдут на пользу.

Пеноблоки-это новый класс пористых материалов очень востребованный рынком. Но чтобы точка росы оказалась внутри стены необходимая толщина должна быть 400 мм, что подчас не выпускают наши заводы и поэтому необходимо делать дополнительное утепление.

Сегодня строят все, строят много и везде, как говорится "каждый кулик своё болото хвалит". Но если опираться на экологическую составляющую (доклад о экологическом положении Свердловской области от 2005 года) вырисовывается следующая картина.
Как и 40 лет назад роза ветров, как указал ВУРС (1957 год, Кыштымский радиоактивный след), какая была такая и осталась. По воздуху явное снижение выбросов: 45% выбросов-предприятия, 35%-предприятия топливно-энергетические.

Автотранспорт.
Выбросы от автотранспорта по области ~ 30%, а в отдельных городах (Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Первоуральск, Екатеринбург составляет от 17 до 87%. Причем данная тенденция усугубляется.К примеру, автопарк в Екатеринбурге удваивается каждые 4-5 лет соответственно и выбросы будут расти и ещё больше пробок на дорогах-наше будущее.

Водные ресурсы.
Хотя 3,7% уменьшение выбросов сточных вод от 1249,41 млн/м2 ощутимо, но оно снижается не из-за того,что увеличиваются очистные мощности предприятий города (+1.3% в год), а больше из-за того что водопотребление горожанами сокращается и этому способствует система водоучёта и адекватная оплата. Опять же эта вода, которую можно подсчитать. А сколько загрязнений содержится в дождевой воде не возьмётся ответить ни один эколог. Кстати, коли Свердловская область расположена на горно-уральском хребте, то весь водослив в масштабе области осуществляется в юго-восточном направлении и по заключению экологов вода приобретает хронически опасный характер.

Почва и земельные ресурсы.
Площадь области на январь 2005 года составляет 19430,7 тыс/га из них лесного фонда 13638,3 тыс/га, земель сельхозназначения 4097,4 тыс/га. Из них нарушенных земель 63,1 тыс/га (отвалы, карьеры и т.д.). При нынешней скорости рекультивации (1,1 тыс/га) необходимо около 60 лет. Неблагоприятные факторы-ветровая эрозия, подтопления, загрязнение земель при строительстве. Техногенное загрязнение составляет 2/3 площади активного земледелия. Изменяется радиоактивный фон. Состояние значительной площади экологи оценивают как неудовлетворительное.

Небольшого анализа достаточно,чтобы понять почему горожане начали осваивать близлежащие пригороды Екатеринбурга. Причем, если раньше ставился упор на дачные домики, то теперь на самодостаточные посёлки с развитой инфраструктурой и постоянным местом жительства. Сегодня рынок жилья преподносится как сегментированный. Но любое общество состоит из классов и наше не исключение. Всегда были богатые и бедные, и чтобы не было революций необходим средний класс, как демфер, гарант социальных потрясений.
 
По социальным признакам к 2025 году сложится следующее состояние общества:
муниципалы-25%, средний класс-70%, богатые-5% и именно эти цифры заложены в проект "Родовое поселение "Уральская слобода"".
 
В любом поселении обязан быть класс "муниципалов" (врачи, учителя,технический персонал и т.д.) -иначе, ежедневно привозить в поселение обслуживающий персонал экономически не выгодно. Поэтому, должен применяться комплексный подход как к проектированию поселения, так и к рынку недвижимости.

Многие застройщики рассматривают таунхаусы как социальное жильё. Альтернативой им могут быть каскадные дома, как в "Уральской слободе", которые на порядок интереснее таунхаусов хотя бы потому, что имеют по 3 сотки земли, включая озеленённую кровлю, стационарную теплицу и зимний сад. Так же имеют право на существование сблокированные дома на 2-4 хозяина со своими земельными участками, или сблокированные дома на 4-6 хозяев с внутренним общим крытым двориком и своими земельными участками. Общеизвестно, что 30% затрат от сметной стоимости строительства приходится на коробку здания, 30%-на внешние сети и системы, остальное-внутренние сети, системы и отделка. И любая блокировка минимизирует материальные затраты.

Земля в уральском регионе очень быстро стала товаром. Граждане,имеющие сбережения, стали вкладываться именно в землю. По данным палаты недвижимости 2004 года ликвидность земельных участков в 30 километровой зоне от Екатеринбурга составила 300 $ за сотку. Неосвоенные участки-500$ , участки с лесом-700-800$, участки с водными ресурсами-от 1000$ и выше. Участки в центре мегаполиса уже тогда зашкаливали за 1000 $/сотка. За последние 2 года стоимость земли, в зависимости от направлений увеличиваются от 30 до 80% в год. Выявились ликвидные направления, где сотка земли (Сысерть, Балтым, Таватуй) сегодня стоит свыше 1000$, причём стоимость участков у воды многократно возрастает.В регионе уже насчитывается свыше 70 поселений, причём на рынке стали доминировать земельные участки от 100 га и выше, ещё больше подтверждая мысль о комплексном подходе в малоэтажном строительстве. Как сказал Марк Твен "ВКЛАДЫВАЙТЕСЬ В ЗЕМЛЮ-ЕЁ БОЛЬШЕ НЕ ПРОИЗВОДЯТ".

Несколько слов о финансировании.
Объем инвестиций в 2005 году в России был равен $125 млрд. В то же время негативной тенденцией является тот факт, что 50% всех инвестиций делается за счет собственных средств предприятий и лишь 7% - за счет кредитов, а 1-2% привлекаются на финансовых рынках.
Тогда как в развитых странах, наоборот, основные инвестиции идут за счет кредитов и средств на финансовых рынках.Получается перевёрнутая пирамида. Количество инвестиционных проектов ограничено тем, что кредиты выдаются в среднем на 15 лет под 15%, а надо - на 5 лет под 10%. Задачей сегодня является снижение инфляции до 3-4%, чтобы ставки по кредитам снизились до 5-7%.
Ипотека в том виде, в котором она есть сейчас не работает и не будет работать пока процентные ставки не снизятся до приемлемого уровня 4-5%. Любой здравомыслящий человек не будет брать деньги на строительство своего дома, зная что на момент расчёта ему придётся профинансировать три дома.А поэтому нужны другие формы финансирования где явно проглядываются ПИФы, фонды и ссудные строительные кассы. Вполне возможен выход на инвестиционный рынок индивидуального жилья иностранных банков, способных кредитовать новое загородное жильё под европейские проценты.

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:
-рынок индивидуального жилья в ближайшие несколько лет резко увеличится,
-предпочтения будут отдаваться комплексным проектам (аналог "Родовое поселение "Уральская слобода""),
-востребованной окажется зона 50 километровой удалённости от центра города Екатеринбурга,
-очень ликвидным станет северное направление (Балтым, Таватуй) с точки зрения экологии,
-замкнётся магистраль ЕКАД, что послужит импульсом к освоению земельных участков в километровой зоне от этого кольца,
-расширится международный аэропорт Кольцово, дав толчок в малоэтажном строительстве в районе Малый Исток, Исток, Мостовка,
-город Екатеринбург в плане малоэтажного строительства будет развиваться в сторону Верхней Пышмы, Шарташа, Берёзовского, вторая ветвь развития -Горный щит, Академический.

С точки зрения технологии строительства предпочтения будут отдаваться пористым энегосберегающим материалам с возможностью организации производства их на месте;
-будут востребованы монолитные железобетонные технологии;
-в качестве утеплителя станут применяться минеральные маты на основе базальта;
-дерево будет использоваться как конструкционный материал и для изготовления крыш;
-магистральные и внутри поселковые сети и системы будут выполнятся неглубокого заложения в пластике с терморубашкой, а узлы регулировки-без колодезного исполнения;
-также появятся частные, корпоративные и, возможно, государственные инвесторы под мощные социальные проекты
.
 
Категория: НАШИ СТАТЬИ | Добавил: ural-sloboda (2006-Апр-13) | Автор: Соперников Владимир Евгеньевич
Просмотров: 5858 | Комментарии: 1 | Рейтинг: 5.0/9 |
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

Разделы
НАШИ СТАТЬИ [11]
СМИ О НАС [2]
ЭТО НАДО ЗНАТЬ [3]
Интересные публикации в интернете

Присоединиться

Уральская слобода на YouTube Уральская слобода в Instagram Уральская слобода в Twitter Уральская слобода в Facebook Уральская слобода на Google+ Уральская слобода ВКонтакте Присоединиться в Мой мир


Полезные ресурсы

Справка
1 сотка = 100 м2
10 соток = 1.000 м2
100 соток = 10.000 м2
10.000 м2 = 1 Га

Погода


Поиск по сайту

Наша кнопка

Продажа земельных участков с лесом в собственность


Статистика

Онлайн всего: 3
Гостей: 3
Пользователей: 0

Яндекс.Метрика
Счетчик PR-CY.Rank
Земельная компания Уральская слобода. Деловая сеть Екатеринбург и Свердловская область.
Уральская слобода на доске объявлений
РосФирм.Рейтинг
Наш сайт в каталоге manyweb.ru
Личный кабинет