Главная » Статьи » НАШИ СТАТЬИ |
ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЕ ПОДХОДЫ В МАЛОЭТАЖНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕАвторы: Соперников Владимир Евгеньевич, гендиректор ООО "МАТУР", В жизни всё подчинено некой системе и развитие общественных процессов происходит скачкообразно. С этой точки зрения рассмотрим развитие индивидуального малоэтажного строительства в уральском регионе. За последние 25 лет можно отметить несколько таких волн. Первая волна (начало 70-80-х годов прошлого столетия) это бум в садовом строительстве- 6 соток земли плюс ограничения в строительстве: по площади домика в 25 метров из подручных материалов, с коньком-6,5 метров, "самострой", на баньку запрет и т.д. Эта волна предопределила следующее- русский человек по натуре "самоделкин", воспитанный на сказках о трёх поросятах с непременной предпочтительностью Наф-Нафу, а потому следующая -вторая-волна (80-90 годы) началась в близлежащих к Екатеринбургу сельских посёлках, где как грибы после дождя вырастали 3-4-х этажные бунгало из кирпича со стенами метровой толщины. Сразу возникали проблемы - разница менталитетов с местным населением, отсюда невосприятие "новых русских"- как инородное тело в их социуме, и далее повышенный интерес к их недвижимости, выражающийся от элементарной пакости к тотальным грабежам. В силу чего на рынке до сих пор львиную долю предложений составляют бунгала этой волны. Третья волна возникла на рубеже 90-95 годов-появились компактные новообразования, построенные по той же "кирпичной схеме" меньшей площади и этажности (около 400 м2), но уже сгруппированные-если на новых местах, то в посёлки (Широкая речка, Малый Исток и др.), если в старой инфраструктуре, то частным порядком в отдельные улицы или районы (Прохладный, Горный щит и др.). Однако, проблемы остались те же-повышенный интерес к чужой собственности со стороны местных жителей и как следствие встала проблема охраны. С 1995 по 2003 года возникает четвёртая волна эталонных посёлков (Палникс, Карасьеозёрск и т.д.).Здесь уже вырисовывается какой-то социум, проглядываются архитектурные изыски, новые технологии в строительстве, новые материалы, ну и соответствующие цены для бриллиантовых поселений. Но и здесь возникает масса проблем не только связанных с пресловутой охраной, но главное социальных-отсутствие школ, больниц, рабочих мест и проч. Причём, если охрана решается возведением пятиметрового железобетонного забора, то остальные-только посредствам Мегаполиса и,по сути появилась новая разновидность челночных посёлков. В этой ситуации выиграли посёлки, находящиеся в минимальной удалённости от Мегаполиса. С 2003 года по сегодняшний день идёт пятая волна строительства комплексных, самодостаточных поселений нового типа. К ним можно отнести Александровский (Атомстройкомплекс), Итальянскую деревню (Мэрия) и т.д. Здесь уже появляется социум, точки приложения труда, развитая инфраструктура. Правда, подходы к таким поселениям носят явно пиарный оттенок. Если только вдуматься-канадская, итальянская, американская и прочие деревни-суть в технологии: из каких панелей будет сделана стена. Кстати, именно канадско-итальянские деревни привнесли на российский рынок недвижимости понятие таунхаусы (сблокированное 2-3-х уровнивое жильё с минимальным земельным наделом в 1-2 сотки). Однако, таунхаусы на Уральской земле пока не прижились в силу специфики нашего русского менталитета, непонятности юридического статуса и отсутствия востребованных проектов (с площадью 120-180 м2). 21 век ознаменовался появлением очередной-шестой- волны в малоэтажном строительстве. Это родовые поселения с принципиально разными подходами :
а) по Мегре В.Н.,формируются посёлки по 100 человек с непонятной организацией, где каждому жителю выдаётся по гектару.В городе Екатеринбурге 6 таких объединений подобного толка, как правило студенты и бабули, объединённые неплохими организаторами, стремящиеся построить родовое счастье без рубля в кармане, не понимая что такое экономика в принципе. Как итог, появилось несколько новообразований (Курган, Половинка, Трёка), но способны ли они жить полнокровной жизнью покажет время. б) Родовые поместья полного профиля (как у Юсуповых, Шереметьевых, Орловых)-это удел состоятельных людей. По аналогии с Москвой скупаются участки от 1 до 500 га в радиусе 50-100 км от Екатеринбурга,где возводятся родовые имения полного профиля с охотничьими угодьями, озёрами, парками, дворцами и т.д. Видимо,это направление тоже имеет право на жизнь, поскольку в финансовом плане там всё ясно. в) самодостаточные, устойчивые, родовые поселения, как система родовых гнёзд, завязанных мощной инфраструктурой, некое муниципальное образование с уклоном на технопарк-где основной продукт инновационные технологии, связанные с информатикой, инновационным бизнесом в области "умных" технологий. По сути,это национальный социальный проект при отработке которого можно "клонировать" аналогичные посёлки на Российских просторах ( родовое поселение "Уральская слобода", автор-разработчик ООО "МАТУР"). Частично эти материалы уже публиковались в журналах "Стройкомплекс плюс" №11(23) 2005 год и №12(24)-01 2006 год.
Следует немного сказать и о технологиях строительства. Урал богат природными ресурсами. Дерево, цемент, металл, камень, кирпич - вся строительная палитра. Применяя дерево в качестве стенового материала необходимо понимать следующее-по температурным характеристикам на Урале, чтобы не иметь значительных теплопотерь стена должна быть ~ 400 мм. В этом плане предпочтение можно отдать каркасно-заливным конструкциям, либо утеплению типа "сэндвич". Можно дёшево построить дом и очень дорого его эксплуатировать. Цемент - тоже универсальный строительный материал, но имеет большую глубину промерзания. Предпочтение на стороне нового пористого материала на основе цемента, глины (пароизол с весом 400-500 кг/м3), прекрасно подходящего для малоэтажного строительства и позволяет сделать последнее поточным. Кирпич, как материал, отошёл сегодня на второй план и используется, в основном, для архитектурных украшений - входных групп, фронтонов, обрамлений оконных пролётов, каминов и т.д. Металл-широко используется при каркасном исполнении дома (периодичка-в монолитных конструкциях, профиль как усилитель каркаса здания и др.). Полистирол-новый материал полистиролбетон, который используется при строительстве "домов-термосов" со съёмной опалубкой и без, всевозможные блоки со вкладками из полистирола -твин блоки, бризолит, русская стена и т.д. Материал безусловно теплоёмкий (10-15 см) и решана проблема сбережения тепла в коттедже, но до какой степени он влияет на организм человека не изучено,да и при пожаре выделения полистирола явно не пойдут на пользу. Пеноблоки-это новый класс пористых материалов очень востребованный рынком. Но чтобы точка росы оказалась внутри стены необходимая толщина должна быть 400 мм, что подчас не выпускают наши заводы и поэтому необходимо делать дополнительное утепление. Сегодня строят все, строят много и везде, как говорится "каждый кулик своё болото хвалит". Но если опираться на экологическую составляющую (доклад о экологическом положении Свердловской области от 2005 года) вырисовывается следующая картина. Автотранспорт. Водные ресурсы. Почва и земельные ресурсы. Небольшого анализа достаточно,чтобы понять почему горожане начали осваивать близлежащие пригороды Екатеринбурга. Причем, если раньше ставился упор на дачные домики, то теперь на самодостаточные посёлки с развитой инфраструктурой и постоянным местом жительства. Сегодня рынок жилья преподносится как сегментированный. Но любое общество состоит из классов и наше не исключение. Всегда были богатые и бедные, и чтобы не было революций необходим средний класс, как демфер, гарант социальных потрясений.
По социальным признакам к 2025 году сложится следующее состояние общества:
муниципалы-25%, средний класс-70%, богатые-5% и именно эти цифры заложены в проект "Родовое поселение "Уральская слобода"". В любом поселении обязан быть класс "муниципалов" (врачи, учителя,технический персонал и т.д.) -иначе, ежедневно привозить в поселение обслуживающий персонал экономически не выгодно. Поэтому, должен применяться комплексный подход как к проектированию поселения, так и к рынку недвижимости.
Многие застройщики рассматривают таунхаусы как социальное жильё. Альтернативой им могут быть каскадные дома, как в "Уральской слободе", которые на порядок интереснее таунхаусов хотя бы потому, что имеют по 3 сотки земли, включая озеленённую кровлю, стационарную теплицу и зимний сад. Так же имеют право на существование сблокированные дома на 2-4 хозяина со своими земельными участками, или сблокированные дома на 4-6 хозяев с внутренним общим крытым двориком и своими земельными участками. Общеизвестно, что 30% затрат от сметной стоимости строительства приходится на коробку здания, 30%-на внешние сети и системы, остальное-внутренние сети, системы и отделка. И любая блокировка минимизирует материальные затраты. Земля в уральском регионе очень быстро стала товаром. Граждане,имеющие сбережения, стали вкладываться именно в землю. По данным палаты недвижимости 2004 года ликвидность земельных участков в 30 километровой зоне от Екатеринбурга составила 300 $ за сотку. Неосвоенные участки-500$ , участки с лесом-700-800$, участки с водными ресурсами-от 1000$ и выше. Участки в центре мегаполиса уже тогда зашкаливали за 1000 $/сотка. За последние 2 года стоимость земли, в зависимости от направлений увеличиваются от 30 до 80% в год. Выявились ликвидные направления, где сотка земли (Сысерть, Балтым, Таватуй) сегодня стоит свыше 1000$, причём стоимость участков у воды многократно возрастает.В регионе уже насчитывается свыше 70 поселений, причём на рынке стали доминировать земельные участки от 100 га и выше, ещё больше подтверждая мысль о комплексном подходе в малоэтажном строительстве. Как сказал Марк Твен "ВКЛАДЫВАЙТЕСЬ В ЗЕМЛЮ-ЕЁ БОЛЬШЕ НЕ ПРОИЗВОДЯТ". Несколько слов о финансировании. Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:
-рынок индивидуального жилья в ближайшие несколько лет резко увеличится, -предпочтения будут отдаваться комплексным проектам (аналог "Родовое поселение "Уральская слобода""), -востребованной окажется зона 50 километровой удалённости от центра города Екатеринбурга, -очень ликвидным станет северное направление (Балтым, Таватуй) с точки зрения экологии, -замкнётся магистраль ЕКАД, что послужит импульсом к освоению земельных участков в километровой зоне от этого кольца, -расширится международный аэропорт Кольцово, дав толчок в малоэтажном строительстве в районе Малый Исток, Исток, Мостовка, -город Екатеринбург в плане малоэтажного строительства будет развиваться в сторону Верхней Пышмы, Шарташа, Берёзовского, вторая ветвь развития -Горный щит, Академический. С точки зрения технологии строительства предпочтения будут отдаваться пористым энегосберегающим материалам с возможностью организации производства их на месте; -будут востребованы монолитные железобетонные технологии;
-в качестве утеплителя станут применяться минеральные маты на основе базальта;
-дерево будет использоваться как конструкционный материал и для изготовления крыш;
-магистральные и внутри поселковые сети и системы будут выполнятся неглубокого заложения в пластике с терморубашкой, а узлы регулировки-без колодезного исполнения;
-также появятся частные, корпоративные и, возможно, государственные инвесторы под мощные социальные проекты. | |
Категория: НАШИ СТАТЬИ | Добавил: ural-sloboda (2006-Апр-13) | Автор: Соперников Владимир Евгеньевич | |
Просмотров: 8926 | Комментарии: 1 | Рейтинг: 5.0/9 | |
Всего комментариев: 0 | |
Разделы | |||
|
Присоединиться |
Полезные ресурсы |
Справка |
1 сотка = 100 м2 10 соток = 1.000 м2 100 соток = 10.000 м2 10.000 м2 = 1 Га |
Погода |
Поиск по сайту |
|
Наша кнопка |
Статистика |
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
Личный кабинет |